锐见财报 | 佳兆业：大湾区“亲儿子”迎来“复盘”后首个偿债高峰-best365体育最新版本

本文摘要：就房地产行业来看，广东，是一个神秘的地方。

就房地产行业来看，广东，是一个神秘的地方。行业的TOP3，皆发家于此。且在碧桂园和恒大2017年的区域销售额产于中，广东省分别为两家企业贡献了30%和11%的销售额，皆为两家企业里业绩贡献占到比最低的区域。这其中，近几年火热一起的粤港澳大湾区功不可没。

这在其他广东起家的房企里反映堪称显著，这些企业有非常一部分在大湾区的土地储备与货值，都能占有到公司整体的三分一甚至二分一。佳兆业就是其中的一家典型。善：过半身家归属于大湾区2017年全年，佳兆业构建总计合约销售额大约人民币447.14亿元，同比下降49.8%，成功突破440亿元的年度业绩目标，刷新集团合约销售的历史新纪录。

这其中，来自于粤港澳大湾区的合约销售占了集团整体合约销售的56%。2017年年内，在佳兆业追加的314万平米建筑面积的土地储备中，坐落于大湾区内的权益建筑面积约197万平米，占到佳兆业整体追加土地储备权益建筑面积大约63%。

累计2017年底，佳兆业集团享有的总土地储备合计大约2240万平米，其中粤港澳大湾区土地储备占到比超过58%。从货值来看，佳兆业目前在整个大湾区享有的土地货值已超强3000亿元，其中深圳占到比多达50%，广州、惠州各占到20%。

此外，年内，佳兆业还在原本享有深圳、广州、珠海及上海城市更新项目储备的基础上，扩展惠州、中山、佛山及东莞的旧改为市场——累计2017年底，佳兆业在大湾区享有的旧改为项目储备占地面积大约2390万平米，其中深圳890万平米、广州576万平米、中山610万平米、惠州270万平米。佳兆业集团行政总裁兼继续执行董事麦帆在2017年全年业绩发布会上回应，按照容积率、贡献率等粗略估计，佳兆业自有储备的旧改为建筑面积大约为5000万平米，粗略估计大约可超过1.5万亿货值。而每年佳兆业在大湾区消化的旧改为项目占地面积大约80-100万平米，按容积率5计算出来的话，大约为400-500万平米建筑面积。

可以说道，佳兆业现在与将来的“命脉”，都是大湾区给的。2018年，有大湾区讨好的佳兆业，想之后滑动规模——佳兆业管理层透漏，2018年佳兆业的可售资源大约840万平米，货值大约1270亿元，为此，佳兆业将2018年的销售目标订为人民币700亿元，较2017年将有56%的快速增长。悲：现金流不及年内应还借款但大湾区，也曾是佳兆业祸起萧墙的萧墙。

2014年10月，因原深圳市常委、政法委书记蒋ZY因涉嫌大运会工程贪腐、与地产商权钱交易周永康，后传闻佳兆业主席兼任继续执行董事郭英成接踵而来此案，并拒绝接受调查。2014年11月，深圳市规划和国土委网站一手房源备案情况表明：佳兆业深圳坂田城市广场等4个项目多达2000套房源为“管理局瞄准”。佳兆业由此开始了3年的浮沉。

这3年间，佳兆业经历了清盘、出售项目、债务债权人、高管辞职、项目复工、资产失效、引援融创、重组规划等一系列濒临破产的危机，再一在2017年3月发布多年财报，构建复牌，复归行业。但从轻伤到康复，必须的日子惜不是一星半点，佳兆业的盈利状况与债务状况，至今仍并未几乎撇尽乌云。

从利润表上看，佳兆业在2014年-2016年期间的毛利、净利与2013年比起，都呈现了显著的暴跌，净利润值堪称倒数正处于负数3年，整个企业基本正处于亏损运营状态，其中2016年的核心净利润为亏损42个亿元。仍然到2017年年报，这几个数值才算相反重返，构建核心净利润24亿元，企业运作扭亏为盈。还包括每股收益，也从2016年的每股基本亏损人民币11.9分改以每股基本盈利人民币60.2分。

但2017年，佳兆业也仍有不少亏损。其中还包括由于公司股价下降所造成可换股债券金融派生工具部分公平值变动所带给的亏损大约9.69亿元、分阶段并购佳兆业身体健康集团有限公司有限公司亏损1.46亿元，以及债权人赔偿金2.54亿元、撇平安保险不作销售的已启用物业及发展中物业大约人民币2.62亿元、撇销贴现贸易账款及其他应收款项约人民币1.41亿元及其他亏损大约人民币1580万元（这四部分亏损在交还其他应收款项坏账大约人民币4.5亿元及政府补贴收益大约人民币8960万元后，亏损净额大约1.23亿元）。

对佳兆业来说，这些亏损都还足以让管理层寝食难安，最令其其忧虑的，是借钱压力。从佳兆业近5年的现金流与短期不应还数额来看，2014年和2015年间，这二者流失到了淋漓尽致。在2014年底以后，为了市府，佳兆业也以高息乘机借债——2014年的总借款同比2013年快速增长了196%，而从时间来看，2018年，正是佳兆业的一个借钱高峰。今年里，佳兆业须要偿还债务的借款有222亿元，而目前佳兆业的现金及银行存款（现金及银行结余+受限制现金+短期银行存款）也不过212亿元。

在行业之前的周期里，低利润、低周转的现金流，让企业对于融资、负债的概念并不深刻印象，但随着融资环境、行业形势的变化，企业对于现金流与债务结构的推崇度也在大大提升。以去年规模扩展较慢、资金需求量较小的企业为事例，如融创中国，其去年末现金结余967亿，一年内的流动负债是787亿；阳光城2017年期末握364亿现金，一年内届满较短债为311亿元。

再行如去年和佳兆业销售规模非常的荣盛发展，其2017年年报表明年末其享有的现金及现金等价物为225亿元，同时一年内届满的非流动负债为111亿元。可见，现金流覆盖面积较短债早已沦为企业身体健康运营的一个关键要素。

而刚“扭亏为盈”的佳兆业，似乎背负着比其他同行更大的压力，虽然2017年的现金流同比已显著充足，但从现金较短债比来看，债务偿还债务问题也某种程度严峻。况且今年里按照郭英成的点子，佳兆业还要在科技、文旅、大身体健康、特色小镇等多个业务板块有所投资、建树，则其必须花费更好的资金展开投资。说到底，今年里，大湾区能给佳兆业带给多少利润，其中又能超过多少回款及时为集团器官移植，这些都將沦为要求佳兆业2018年能否安然扭转局势的“命源”。

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